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Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau


Mit dem neuen § 7b EStG ist durch das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus eine zeitlich befristete Sonderabschreibung, auf Grund eines nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellten Bauantrags, für die Anschaffung oder Herstellung von Wohnungen eingeführt worden.

Mit Wirkung vom 9.8.2019 ist das Subventionierungsprogramm, welches den Wohnungsmangel in urbanen Räumen verringern und ein höheres Angebot an bezahlbarem Wohnraum schaffen soll – in Kraft getreten. Die Sonderabschreibung von jährlich bis zu 5 % kann in den ersten vier Jahren zusätzlich zur regulären Abschreibung geltend gemacht werden. Dies sorgt dafür, dass bis zu 28 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer förderfähigen Wohnung als Werbungskosten in Abzug gebracht werden können.

 

Interview mit Jochen Stahl

Frage: Frage: Herr Stahl, für welche Wohnungen kommt diese Sonderabschreibung in Betracht?

Die Förderung bezieht sich auf die Schaffung von neuem Wohnraum. Unter den Begriff „neuer Wohnraum“ im Sinne des Gesetzes fallen neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen, die durch Baumaßnahmen auf Grund eines nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellten Bauantrags oder einer Bauanzeige geschaffen worden sind.

Der Begriff der Wohnung ist insoweit durch die Vorschriften des § 181 Abs. 9 BewG definiert (abgeschlossener Wohnraum mit eigenem Zugang, Küche, Bad und WC mit mind. 23 qm). Nicht begünstigt sind Umbaumaßnahmen oder Erweiterung einer vorhandenen Wohnung.

 

Frage: Besteht diese Sonderabschreibung nur bei einer Anschaffung oder gilt diese auch für die Herstellung neuen Wohnraums?

Die Schaffung des neuen Wohnraums muss durch Anschaffung oder Herstellung erfolgen. Im Fall der Anschaffung ist eine Wohnung neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird.

 

Frage: Gibt es darüber hinaus weitere Bedingungen, welche mit der Förderung verknüpft sind?

Die Sonderabschreibung des § 7 b EStG kann nur für Wohnungen beansprucht werden, die im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Vermietung zur vorübergehenden Beherbergung, z.B. als Ferienwohnung, ist nicht begünstigt.

Nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 19/4949, S. 14) gilt eine Nutzungsüberlassung für weniger als 66% der ortsüblichen Miete als unentgeltlich. Dies ist insbesondere bei der Vermietung an nahe Angehörige zu beachten. Bei einem Verstoß gegen die 10-jährige Nutzungsfrist sind die bereits in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen rückgängig zu machen. Der Gesetzgeber möchte mit der Sonderabschreibung gezielt den Neubau von bezahlbaren Mietwohnungen in urbanen Regionen fördern und der Wohnungsknappheit in diesen Gebieten verringern.

 

Frage: Gerade in diesen Gebieten ist die Schaffung neuen Wohnraums relativ teuer. Wurde dies bei der Gesetzgebung berücksichtigt? Gibt es eine Baukostenobergrenze?

Von der Inanspruchnahme der Förderung ausgeschlossen ist die Anschaffung und Herstellung von Wohnungen, bei denen die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten mehr als 3.000 Euro je m² Wohnfläche betragen. Fallen höhere Anschaffungs- oder Herstellungskosten an, führt dies ohne weiteren Ermessensspielraum zum vollständigen Ausschluss der Förderung. Mit dieser Begrenzung soll die Anschaffung oder Herstellung hochpreisigen Mietwohnraums vermieden werden.

Ziel der Förderung ist es, Investoren zum Bau von Mietwohnungen im unteren und mittleren Mietpreissegment zu bewegen. Nach der Gesetzesbegründung bedürfen Mietwohnungen mit hohem Standard (Luxusausstattung) keiner staatlichen Förderung und werden somit vollständig von der Förderung ausgeschlossen (vgl. BT-Drs. 19/4949 S. 13).

 

Frage: Welche Kosten sind bei der Prüfung der Baukostenobergrenze zu berücksichtigen?

Die Baukostenobergrenze bezieht sich auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Die Anschaffungskosten des Grund und Bodens sind nicht miteinzubeziehen. Wird die Wohnung angeschafft, sind auch die anteiligen Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, etc.) zu berücksichtigen.

Vorsicht ist geboten, wenn innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung bzw. Herstellung nachträgliche Anschaffungs-/Herstellungskosten entstehen. Wird die Baukostenobergrenze dadurch überschritten, sind die bereits in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen rückgängig zu machen. Die Bescheide sind insoweit zu ändern.

 

Frage: Wie hoch ist die Sonderabschreibung, die in Anspruch genommen werden kann?

Als Sonderabschreibung können bis zu 5% der Bemessungsgrundlage jährlich in den ersten vier Jahren geltend gemacht werden. Die Höhe des Abzugs kann also bis zu der Obergrenze von 5% frei gewählt werden.

Eine Besonderheit stellt die Bemessungsgrundlage für diese Sonder-AfA dar. Begünstigt sind nach Maßgabe des § 7b Abs. 3 EStG die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Wohnung, maximal jedoch 2.000 EUR je Quadratmeter Wohnfläche. Nach der Gesetzesbegründung sollen mit dem höheren Ansatz der Kappungsgrenze für die Baukosten im Vergleich zur maximal förderfähigen Bemessungsgrundlage insbesondere regionale Unterschiede in den Baupreisen berücksichtigt werden (BT-Drs. 19/4949 S. 13).

 

Frage: Diese Sonderabschreibung ist äußerst attraktiv. Was muss ich als Besitzer beachten, wenn ich den Wohnraum weiter veräußern möchte?

Wird die begünstigte Wohnung innerhalb der zehnjährigen Nutzungsfrist veräußert, hat der Begünstigte die Nutzung der begünstigten Wohnung zu fremden Wohnzwecken durch den Erwerber nachzuweisen. Daher ist es grundsätzlich möglich, ein Gebäude nach Ablauf des vierjährigen Abschreibungszeitraums und Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen noch innerhalb der zehnjährigen Nutzungsfrist zu veräußern, ohne dass Sonderabschreibungen rückgängig zu machen sind. Dem Erwerber steht die lineare AfA nach § 7 Absatz 4 EStG von den vollen Anschaffungskosten zu.

Damit die Regelung nicht zur gezielten Steuergestaltung genutzt werden kann, führt allerdings eine Veräußerung innerhalb der zehnjährigen Nutzungsfrist, bei der der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt, zu einer Rückgängigmachung der in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen (vgl. § 7b Abs. 4 Nr.2 EStG). Das ist insbesondere bei langfristig gehaltenen Grundstücken des Privatvermögens der Fall, die der Steuerpflichtige neu bebaut hat.

Die Voraussetzungen des § 23 EStG (Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften) sind insoweit nicht erfüllt, weil bei der Berechnung der dort vorgesehenen zehnjährigen Veräußerungsfrist ausschließlich an den Zeitpunkt der Anschaffung des Grund und Bodens und nicht an den Zeitpunkt der Herstellung des Gebäudes angeknüpft wird (BT-Drs. 19/4949 S. 14)

 


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